期房退房事宜2月前我购买了一套期房，并交纳了40%的房款，但开发商没有预售许可证，且目前尚没开工，我想退房，开发商要我支付总房款5%的违约金，请问这合法吗？我们当时签订的协议为《合作建房协议》，而且购房时只有本系统的职员才有资格。（但事实上是纯粹的商业行为，因为房价并无太多优惠。但当时有我们系统的一个退休领导牵头，我也弄不懂是什么关系）。请问开发商建这样的房子需要预售许可证吗？
没有预售许可证，可以要求退房。没有预售许可证，其合同无效，当然可以要求退款。没有预售许可证，合同无效。可要求退款，并赔偿给你造成的损失。如属于商业行为，无预售许可证就不能卖房，合同无效，不存在违约金，可以要求对方赔偿损失